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[参考]国务院为废止《拆迁条例》做准备
   动态追踪  
    市"三旧"改造办挂牌:拆1000万m2拉动投资1000亿
  02月26日 | 记者走访:9城中村改造 6村拆补未动
  02月09日 | 30%弃租补偿只适公房 奖励随搬迁时间递减
  01月28日 | 旧城改造拆迁补偿大涨 最高够买一手房
  01月26日 | 广州启动旧城改造 斥资近千亿 动迁60万人
  01月20日 | “三旧”改造加速 今年拆房1000万㎡
  01月20日 | 省国土厅:拆迁改造政府不能总想赚大头
  01月07日 | 黄华华:推进三旧改造以大拆大建扩大内需
   意见征集
 旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)
 广州市文物保护单位名录下载
 自动传真电话:83329892
 地址:广州市吉祥路80号市规划局
 邮政编码:510030
 意见收集电子邮箱:guihua907@126.com
   分析评论
南都:旧改补偿高标准令各方均能受益
旧城改造规划:与历史为善,与公益结盟
   街坊意见
陈sir:刮骨疗伤纠结一波
我只是一个胸无大志,目光短浅,怕极了折腾的市井之徒。原本以为亚运会一开,安乐茶饭自然来。万没想到,老鼠拉木锨—— 大头在后边。大拆大建陆续有来。看来自己是严重落伍了。
马后炮:要态度好,更要把事做好
用切蛋糕来比喻利益分配不知是不是和洋人学的,但结合当前国情这个比喻却是相当传神:见过切蛋糕的那种大刀吗?又长又阔亮光闪闪,蛋糕切得好,皆大欢喜普天同庆,切得不好,伤了手指事小,胡乱抡起来砍人,那就是凶器了。
   补偿标准
焦点1:困难家庭最少补40m2
此次出台的《指导意见》明确,如果被拆住房合法产权的建筑面积小于40平方米,被拆迁人只要满足具有广州城镇户籍,且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅这两个条件,在异地永迁的时候将按40平方米予以补偿。如果被拆迁人符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件,还可以选择就近安置。此外,新政策明确提出:被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式享受上述拆迁补偿政策。

焦点2:住改商物业区别对待
如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房,被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。如果“住改商”物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房,被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
焦点3:自建房补偿不超过六成
《指导意见》明确,根据广州2008年初出台的解决历史遗留办证难问题的相关意见,已开始给大批没有房产证的房屋发证,对于符合相关文件规定,但尚未领取房地产权证的房屋,视同已领取房地产权证,按相关文件确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。《指导意见》还明确,违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,但对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前,为解决基本生活需要而自行建设的房屋,考虑到过去法规政策不断完善的历史背景,给予适当、合理补偿,可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。
焦点4:租客弃租公房可补三成
《指导意见》首次明确,符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的,拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿,不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元,承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的,由拆迁人统一安排住房安置承租人,安排住房的使用面积不小于原承租面积,国土房管部门依法配合安置工作。

   补偿方式
货币补偿
新增改造奖励,使拆迁补偿标准比以前大有提高,更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。按照新的政策,货币补偿由房屋市场评估价加上改造奖励,标准最高可以达到同区位一手商品住房均价水平。
异地永迁
为抽疏中心城区人口密度,结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例,确定异地安置房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁,其外迁得越远,获得补偿安置面积也就越大。

就近安置
按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。(记者实地走访发现,就近回迁最受欢迎。)

   改造看点
改造目标
全力以赴推进“三旧”改造,加大对旧城镇、旧村庄、旧厂房的改造力度,以“大拆大建”来有效扩大内需。大力推进依据城乡建设,以生态走廊为基础,以珠三角为重点规划建设省级绿道网。
改造面积
范围限定在海珠、荔湾、越秀三个区共54平方公里范围内,将其划为一般旧城区、风貌协调区、历史文化街区和文物保护区等四类区域,文化和文物区将严格予以保护。预计整个旧城改造涉及到60万人的动迁,需要近千亿改造资金。
旧城定义
指建成时间超过30年的历史旧城,具体范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道(鹤洞大桥)-同德涌以东的地区,面积约54平方公里,包含越秀、荔湾、海珠三个行政区域的合围地段。
资金来源
为了拓宽改造资金来源,纲要也提出利用市场机制多元化筹措资金,吸引市场资本的参与,提高旧城更新改造的效率,减轻政府的财政负担。改造将由市级财政安排专项资金,对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金,将由市、区两级财政共同筹措和平衡。
拆迁面积
拆迁建筑中,危破旧建筑973万平方米,基础设施建设80万平方米。整体拆除重建地块(旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村)的用地约5.53平方公里,局部拆除改造(旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换)的用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。
平衡原则
纲要还将整个旧城区划分成4个保护控制分区,将整体拆迁量在这4个分区内进行平衡协调。将主要拆迁量放在风貌一般、人居环境有待改善的一般旧城区;对于能够代表广州历史建筑风貌的风貌协调区,拆迁量减小;最后,保存文物特别丰富、历史建筑集中成片的历史文化街区和文物保护范围,拆迁量将严格控制。
   四大区域
一般旧城区
指风貌一般、人居环境有特改善的旧城区,其总面积约为33.61平方公里。除文物保护单位及历史文化街区外,一般旧城区宜作连片改造和社区环境整治。
文物保护区
指覆盖广州各级文物保护单位的核心保护范围,总面积约1.08平方公里。文物保护单位保护范围的任何建设工程活动,须严格遵守《中华人民共和国文物保护法》规定。
风貌协调区
指能完整再现广州地方传统文化、生活特色、历史建筑和风貌密集,具有较大历史价值的城市城区,总面积约6.08平方公里,其范围包括三片区,片区一:东濠涌、江湾路、同福路、黄沙大道、龙津路、长寿路、人民中路、东风西路、流花路、环市路、东风中路围合的片区;片区二:华侨新村片区;片区三:中山大学、新河浦、二沙岛片区。风貌协调区内的更新改造与建设活动,应保持历史旧城原有肌理、尺度、色彩、延续旧城历史风貌和格局。
历史文化街区
指保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能较完整和真实地体现传统格局和历史风貌,并具有一定规模的区域,总面积约为3.23平方公里。历史文化街区内建筑更新改造应采取“修旧如旧,建新如故”的方式进行。
   三区策略
海珠区:丁财两不旺 限制居住扩张
主要矛盾:发展房地产业过多,导致出现“居住在河南,购物、就业到河北”。
改造思路:纲要提出改造将强调限制海珠旧城居住功能的扩张,将珠江沿岸现有的工业及居住用地置换为商业娱乐功能,提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量;重点改造海珠涌,沿涌开辟公园绿地,改善居住环境;整治同福路历史风貌街区,提升同福路沿线商业功能。
越秀区:旺丁又旺财 抽疏人口密度
主要矛盾:人口过于密集。
改造思路:纲要就此提出要抽疏人口密度,升级解放路沿线零散批发业为现代商贸业,将广州鞋业商贸区与万菱广场等商贸业结合形成国际化的特色商贸区。



荔湾区:旺丁不旺财 滨江综合发展
主要矛盾:过多的批发市场虽然带来巨大的客流,但是低级的产业形态导致产业收入并不高。
改造思路:纲要为此提出必须搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库,建设白鹅潭北岸滨江综合发展区;依托上下九和沙面,重点调整康王路、六二三路、宝华-大同路、长寿西路范围内的用地功能,从居住用地主导变为商业用地主导,并往北延伸联接陈家祠、流花湖等重要节点,构建南北向的商贸休闲旅游带。
   官员声音
又建又拆为何老是富不了
现在很多城市有一个非常大的“财富漏斗”,就是城市建设,换个领导又建又拆,没有整体的规划和引导。所以我们经济发展那么快,但我们老是富不了,工资老是涨不上去,这些钱都是浪费掉了。——省国土资源厅副厅长黄德发
政府不能总想赚大头
政府在三旧改造过程中不要把大头利益都摊在政府头上,要把大头利益让给原土地所有者,我们的目的就是腾出土地利用空间,把城市建设得更好,不要想着挣太多的钱,不要出现维稳方面的情况。——省国土资源厅副厅长黄德发
改造过程中确有“灰色地带”
或者叫“操作空间”。这就需要政府建立一套公开、公平、公正的程序,“我们所有三旧改造项目的招投标或协议出让都要公开,都要上网,避免在具体操作经办过程中出现职务犯罪或违规情况。”——省国土资源厅副厅长黄德发
   广州市旧城改造规划图
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