时间：2009年6月21日

　　地点：中大岭南堂

　　主讲嘉宾：

　　中大岭南堂国际商务系主任王曦教授

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同博士

　　广东中原地产项目部总经理黄韬

　　主持人：女士们、先生们、各位来宾朋友们，大家上午好！欢迎各位来参加金葵花·南都财金论坛。

　　房子到底是粉丝还是鱼翅，对于准备买房和已经买了房的市民来说会截然不同的答案。半年内，房市从冰点到升温，转眼又开始发烫，近期房市的躁动让许多还没来得及出手和自住性买房客左右为难。

　　今年初以来，在经济刺激政策和信贷激增的带动下，国内房地产市场的一些刚性需求，开始释放，房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势。但是关于这种回暖能否持续的争论并未间断，尤其是房地产市场量价齐涨和开发投资持续低迷之间的背离，使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。

　　对于下半年的楼市，有人会说进一步重拾调控，有人说会进一步刺激回暖。

　　房地产的牛市是否会重新开始？对于一直翘首等待房价继续回调、减轻房贷的自住型消费者而言，下半年是否应终结观望及时买房？而于一直蠢蠢欲动的炒房客来说，该继续捂着房产等更好的价格抛售，还是趁此机会回笼现金，或者再抄底再投资几套？

　　今天我们邀请了广州地产界资深人士为大家解读广州房地产今年的动向，预测下半年广州房地产可能面临的机遇和风险。

　　首先请允许我介绍一下今天到场的三位演讲嘉宾：

　　广东中原地产项目部总经理黄韬先生

　　拥有十六年房地产行业从业经验，1995年加入广州中原，曾于二手物业部、Cold Call组、商铺部、一手项目部等部门任负责人，对于二手物业代理运作、一手项目策划销售工作具有丰富的实操经验。

　　中山大学岭南学院王曦教授

　　现任中山大学国际商务部系主任，曾任金融系副主任。中国国际金融学会、广东省经济学会、广东省社科青联理事。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同博士

　　美国格理咨询集团房地产市场营销专家、寒桐投资股份有限公司总经理，长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础，在业内拥有较高的知名度和影响力。

　　让我们掌声欢迎三位嘉宾的到来。

　　下面有请中山大学岭南堂王曦教授为我们演讲。

　　王曦：很高兴有这么一个机会接受南方都市报的邀请，跟大家交流我们对房价研究的心得。我这个报告题目就是危机房价决定于走势，这是我近期关于这次金融危机包括中国房价比较规范性研究综合性结果的汇报。

　　首先看一下报告分四个部分，第一个部分简单讨论金融危机的现状，为什么我们知道房价的东西不单单取决于整个国内房地产市场上购买者，我们会结合经济走势谈一下目前金融危机深入的状况，为我们下一步分析房价做一个铺垫。第二个部分就是房价的理论模型，这里面就做个研究，参加了前两天中山大学岭南学院举办的一个论文，我获得了论文奖，第三个部分就是我国当前刺激内需和房价的政策，在中国很多的经济现象都打上政府的烙印，中国在刺激宏观经济的政策，这些政策在微观上对我国的房价有很重要的影响，第四部分就是结合前三个部分的分析，包括危机的现状，理论模型，刺激政府的政策谈一下对整个房价未来走势的判断，跟大家做一个讨论和商榷，如果大家对我们的研究有意见可以跟我们联系，欢迎大家批评和指正。

　　首先看金融危机的现状。

　　（图）代表了美国和中国股市走势的情况，大家看得出来，美国道琼斯走势在下半年后期冲到最高点，后面就开始爆发，美国指数从1万4调到4千点，现在稍微有所反弹，这是中国股市的情况，从06年开始，中国股市目前回到2600-2700点的样子，这是记录性的反弹，还是代表了整个宏观经济形势根本的逆转，这是判断以后的经济和房价走势是很重要参照的指标。

　　这就是列出的美国和中国的消费者信心指数，这在很大程度上预见未来的经济，尤其是资产价格的走势，根据我们的研究，我们发现消费信心指出本身对资产价格和房价就有一定的预测作用，我们看一下美国的消费信心指出，从2004年开始，美国的消费信心指数总体往下降，从趋势上来看，并没有根本反弹的迹象，这是最新的数据知道2004年的4月份，中国的消费信心指数基本上就是这样的状况。从2007年10月份最高点以后一直在下降，今年年初和去年年底下降最快，目前下降的速度有所减慢。看一下美国的物价指出，在2009年初的时候出现的很明显的通货紧缩，在中国也是一样，中国2009年以后每个月的CPI大概就会降到3-5%，这种情况的势头也没有显示出有任何改变的迹象，我想判断危机的走势，包括整个经济未来的走势，最直接的目标还是失业率，（图）给出了美国失业率的状况，大家可以看的非常得清楚，2007年4月份以后美国失业率从4.5%一直上升到8.9%的高点，这创下了美国失业率最高的水平，我们拿不到中国的失业率，中国官方登记的失业率永远是3%左右，分析这些情况，主要对中国经济做一些宏观的把握，无论是世界还是中国的。

　　下面看房价走势图，第一个图是美国的房价指出代表美国房价变动的态势，大家可以看到非常的明显，从1992年以后有一轮很长有一轮非常快房价的上升，从100点一直到2007年4-5月份的时候到200点，美国的房价涨的一倍多，美国的次贷危机爆发，美国房价快速的下调，目前从220多点下降到目前的200点左右，但是仍然跟1992年的情况有一倍的涨幅，从这个态势上来看也看不出来房价开始反弹，开始了很重要的回升，这是非常的明显，大家可以看的出来，失业率这么一个状况，而且失业率这么明显的指标，从失业率走势上看判断美国房价未来的走势就是比较明显的。

　　下面看看中国房价的走势，中国房价走势在2009年以后也出现了一个往下走的趋势，大家可以看看，这是一季度的数据，也有一个很轻微的降幅，降得并不大，从全国指出来看，跟同期相比只降了2%，这是中国目前房价指出的情况，有了这些图，大家对市场和经济房价走势有一个宏观上的把握，但是这还不够，我们的目标就是真正找到一个在理论上还是实证上都有房价决定的模型，这就是我们下部分的演讲，就是中国房价模型图和房价的调控。

　　这里面涉及到比较多的技术细节，具体的东西就不在细讲，我们考虑市场的预期，把市场分为三类人研究市场价格的需求服务需求和供给的状况，这里面技术就是比较的复杂，我们不想再讲那么细，这里面考虑三类人，第一类就是房地产的供应商，第二类是房地产的需求方，需求方第一个部分自由居住的居民，第二部分就是投机性的居民，首先看房产供给商的目标最大化自己的利润，包括土地的价格和利用率，还有建材的成本，建筑工人的通知，这是房价售的价格，后面代表了多房产建筑的成本，最后我们推导出了以后就发现了房产的供给量跟房价是成正比的，跟土地的价格和建筑材料的成和工人的工资就是成反比的。

　　房价的需求方程考虑两类，首先就是考虑自由居住的需求者，选择就是消费房屋还是消费其他的商品，就是这样一个决策的过程，之后我们推导出来房屋需求取决于房价，跟房价成反比，首先跟其他的物品的价格成正比，如果其他的东西价格越贵，我会需求更多的房地产的东西，房价不变，其他的东西越来越贵的话，我会需求更多的房地产。这是第一类需求者。第二类需求者考虑到房价投机者，房产投机者的目标很明显想获得投机的利润，这里面就分成了两块，P就是房价的预期，Q就是房价的需求量，（图）代表投资者在投资房屋上在房屋的预期变动里面得到的收益，第二取决于房价和融资的成本，这就是融资的能力，这里面有一些规定和分析。

　　最后我们得到了总体房价的需求的方程，就是房地产的需求取决于第一个跟房价的水平就是成反比的，房价越低，我需求越多，跟其他的商品成正比，跟收入成正比，跟利润成反比，取决于房价的预期，房价越多，就会需求越多的房屋，在得到房产供给和房产需求方程以后加在一起就得到房产供需均衡的模型，就可以把房价决定求出来。房价取决于房价预期，土地价格、利用率、建材成本、工资、其他商品的价格、人均可支配的收入，上期房地产如果没有卖完就会影响到这期的房产市场的价格，上期存积的房屋越多，这一期保证房价就是越低的，我们还考虑这期没有初期存货的影响。上期存货越多，我这期的房价就是越低，本期的存货越多，这一期销售就滞后的影响，我们做了一个实证分析，在理论上指出很多的影响因素的影响方向，并不知道哪些真正能够显著影响房价的因素，影响力不大，这就是实证分析所做研究的目标我们做了一些统计数据，根据前面的方程做了一个实证的分析，我们最后得到了一个很稳定的关系，大家可以看到这个关系。（图）这个公式代表了这是0.23%，就是1%地价的变动会带来0.23%房价的上涨，这就是地价上涨1%，房价就会上涨0.23%，这就是直接的结果，利润对房价有影响，利润超过1个百分点，我们对房价的影响只有万分之一，利率的影响不大用，如果知道这个结论以后中央银行调控利率没有作用，这就为政治的分析有一个很好的基础，我们发现房价和CPI成为一比一变动的趋势，这就是我们分析的结果，我们发现这一项人均可支配收入，是实际的可支配收入，我们发现如果老百姓可支配的收入增加了1%，那就代表房价会增加0.24%，这就意味着今年之内整个老百姓的收入增加了10%，意味着我今天的房价应该上涨2.4%，这样一些定量的结论。

　　（图）代表了上一期房地产库存量的影响，这很明显跟房价就是成反比的。我们对这个方程做了一个细致的检验或者稳健性检验，这本身在统计上具有代表的意义，前面讲了很多的技术细节。

　　我们发现一个很重要的特点，我们考虑了很多可能影响房价的因素，但是我们最后经过实证分析了以后，真正对房价起到影响这些因素，包括土地价格、贷款利率，消费楼价指出、人均可支配收入和住房空置率和房价存在的写正关系。中国的房价不存在泡沫，除非中国的地价有泡沫，中国的房价近期涨得非常快，如果把房价的地价成本扣掉以后，相当于开发商赚的东西是没有泡沫的，大家可以想想，中国地价由政府决定的，政府出让给市场地少，那我这个地价就会越高，影响中国房价的是地价。单纯从房地产商来说没有泡沫，这块的利润就比较的稳定，本身就没有大的泡沫。

　　利率和住房的空置率对房价的当期贡献和累计贡献都很小，虽然有影响，但是影响可以忽略不计。

　　收入消费者、物价指数和地价对房价的影响变动影响就是最显著的，真正影响到中国房价的三个因素就是收入水平、消费物价指数、地价，这是中国2004年以来房产飙升的主要原因。