市场

　　泡沫风险论抬头

　　10月8日，中国工商银行城市金融研究所邹新等人执笔的报告指出，央行和银监会黄金周前联合出台的信贷调控措施，在短期内有望遏制国内房价过快攀升的势头，但从中期来看，房地产的投资投机需求仍趋于上升，房价持续上升的势头恐难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大，监管层进一步实行调控的压力增大。

　　报告甚至建议，在目前房市中投资、投机需求远大于自住需求的情况下，房价的非理性高位上涨必然导致其回调的压力增大，一旦购房者或者开发商的资金链条出现断裂，不良贷款激增的可能性很大，商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观点，以防范金融风险。

　　对于楼市房价泡沫论，广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军表示，由于近一段时期尤其是六月以来，房价上涨过猛，已经到了一个高位运行的阶段，在一些高价位区域已经有一定的泡沫，楼价可上升的空间有所减少。

　　另一个用来衡量市场健康程度与否的是租售比。来自二级市场的数据显示，尽管房价已经在短短两三年时间内翻了一倍多，但是二手租赁价格在近两年来上涨幅度仅在10%左右。如果按照国际的标准来衡量，那么不单在广州，全国许多大城市的“租售比”均超过警戒线（从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1比200）。

　　根据广州市国土房管局今年6月1日公布了2007年房屋租金参考价，今年6月1日起市辖区范围内的房屋租赁双方协商议定租金的参考，范围包括全市十区，即荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗。住宅方面，二沙岛的住宅租价全城最贵，达到每月100元/平方米，其他区域的租价参考均维持在20～50元之间。以租赁需求最高的天河区天河北路地段为例，参考租金标准为多层住宅每月每平方米价格在25～30元之间，而高层住宅最高可达到55元。

　　而一手商品房售价方面，据广州市国土房管局的“阳光家缘”网站9月30日的实时签约数据显示，广州市十个区的9月份商品住宅签约均价首次突破万元，达到11290元/平方米。“十一”黄金周期间，5个中心区的销售均价更是达到了15870元/平方米。而目前在中心区很多地方，租金价格每月则未超过50元/平方米。由此可见，广州住宅的租售比已经超过1：200的国际通行警戒线。

　　有业内人士分析说，租售价格的严重错位，说明房价上涨已呈现出非理性疯狂。大量资金为追求高利润涌入这个市场，使房地产市场泡沫化程度加深。地方政府助推、国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了现今的高房价、开发商的高利润以及经济的高增长，这种模式是非常危险的。

　　另外，购房成本长期大于租房成本预示着房地产价格泡沫的形成，一旦将来由于某些外部因素（如其它国家的房地产泡沫破灭造成的多米诺骨牌效应等）导致包括前期流入房地产市场的资金外流，房价将止升回跌。而房地产泡沫膨胀得越大，将来公众和政府为之付出的代价越沉重，价格调整的时间越长。

　　投资客

　　不等最高点，选次高点“落袋为安”

　　在上海工作的苏女士日前表示，其在番禺锦绣香江、东圃中海康城以及东风东路某楼盘都拥有物业，其中中海康城的正在出租，东风东路那套则刚收楼不久，未出房产证。由于感到房价上涨的幅度太疯狂，会有较大的风险，她正考虑卖掉其中的两套。她表示就像股市一样，你很难在真正的最高点卖出，而选择一些次高点“落袋为安”。

　　对于像苏女士一样早期入市的投资客，即使是以低于目前价位几百、上千元“出货”，获利还是很丰厚的。然而今年8月还在珠江新城购买了两套高价单位程先生则表现得更为急切，加上之前购买的两套投资性公寓总共有4套房。两套已收楼的公寓租赁情况并不理想，还不够缴交月供，而新近购买的两套房单价已去到2.2万-2.3万元/平方米，而且还要明年底才交楼，出房产证更是遥遥无期，他正筹划着看能不能通过发展商改名转手出去。

　　作为投资者，一个很明显的心态是“买涨不买跌”，一旦市场房价预期打了折扣，房价出现回落，就有可能跟风出货。对于最近半年来房价的暴涨，也有市场人士理解为这是大跌前的回光返照，如同股市上主力常用的炒作手法，就知道是投资客在拉高出货了。

　　购房者

　　“我觉得不能现在买房了”

　　国庆黄金周期间，本报记者巡盘发现，广州除了一些热点楼盘人气较旺外，大多数楼盘都没有出现往年黄金周的火爆场面。10月2日、3日两天上午，在广州楼价最高的区域珠江新城，不少楼盘售楼部里冷冷清清，有的售楼员多过看楼客。杨晓军表示，由于房价过快增长，买家的购卖力却没有太多增长，现在观望的气氛已经较为浓厚。

　　在海珠一高校工作两年多、月收入约8000元的肖先生，原本打算“十一”买房，在看过海珠区西部的一些楼盘后，惊呼房价之高有些离谱。他认为房价不可能再继续上涨了，像南华西路的新盘，叫价竟然要到2万元/平方米，太不可思议了。“我觉得不能现在买房了，没有任何一种商品的价格是只升不降的。”与肖先生抱有同样心态、期待在房价拐点到来后再买房的购房者不在少数。在天河一家连锁医药公司任职的侯富华表示，“以我目前的每个月一万的收入，在天河还买不到一平方米，房价已经远远超出了中上收入阶层的购买力，我看也走不了多远了。”

　　换房族

　　推迟甚至取消换房计划

　　对于不少换房族来说，上月28日央行和银监会宣布的将第二套房首付提至四成、而利率则不低于基准利率的1.1倍等新政策，或许将成为迟滞、延缓甚至打消购房计划的一个主要原因。

　　家住翠城花园、国庆期间也在看房的袁先生表示，他现在居住的房子，已经升值了一倍多，如果卖掉这套房子，除去贷款后可以有60多万元的资金，如果按三成的话可以买到均价1.5万元、总价约180万元的稍大一些的房子，但是现在首付提高到四成，成本突然加大了一些，如果一定要买的话，还需要额外再筹集一笔钱了。因此，他表示除非看到自己非常满意的房子，否则就不会再换房了。

　　在本报与焦点房地产网联合做“今年十一您计划买楼吗？”的调查中，对于“假如你是二次或以上的买楼者，你是否受到最近银行提高首付比例的影响”问题的回答中，截止至10日12点，有65%的受调查者表示会“受影响，推迟买楼计划”，7%的选择了“受影响，缩减买楼预算和贷款年限”，只有28%的人选择“不受影响”。

　　开发商

　　折扣“复辟”，营销归来，能出货早出货

　　今年黄金周，种种迹象表明，曾经牛气无比，彻底掌控市场的开发商，也深感强政逼境，压力陡增。

　　珠江新城某新开楼盘的开发商表示，未来市场难以判断，能出货就出货，只要市场能消化，会把所有达到销售条件的单位都发售。记者十月四日曾接到珠江新城某早期宣称已售完的公寓楼盘的短信称，“60-80方住宅房现楼单位热销，地处珠江新城核心位置，11800元/方起，此价不再错过走宝！”后据电话了解，该批单位原来为保留单位，销售均价约为1.3万元/平方米，比起珠江新城国庆期间在售楼盘2万元/平方米的起价，确实算“优惠”了，不过为求早出货的迹象明显。

　　其实早在三四个月前，就有不少操盘手私下询问，“有没有听到什么风声，这市场太好了，好到我们自己都不敢相信”。而随着加息、提高首付和利率，调控的风声可谓越来越紧。对市场极度敏感的开发商，如今也开始紧张起来，并频频作出反应。

　　一个最直观的现象，就是地产营销回来了。在行情大好，什么房都能卖出去的时候，开发商奉行的是“零营销”政策，不会花心思推销产品。而在黄金周的前半个月，这种现场突然得到转变。比如说地产广告，虽然说九月中下旬是地产广告的集中期，但今年却有些疯狂，一些有实力的企业，出手就是七八个连版，以气势取胜。还有些企业，不惜重金打造悬疑广告，吸引市民目光。

　　广告是一方面，久未出场的打折也大规模“复辟”。之前几个月，除了是企业会员或者预约登记，哪怕是一个点的折扣，也是难上加难。但是，这个黄金周以及黄金周之后，打折成了不少楼盘促销的杀手锏。以时尚动感入市的时代花生，虽然叫价达到1.5万/平方米，但在国庆期间九折，国庆后折扣不变。又如拥有沃尔玛进驻这样利好的合一国际，也打出九五折。此外，像保利地产、奥园地产、雅居乐地产、富力地产等巨头，国庆期间都有项目给予一定折扣，其中一些精选单位，还能享受八六折。至于买楼送物管，家电，或是推出一口价优惠单位等变相折扣，这个黄金周更是多处可见。

　　此外，还有一些久违的营销手法重现，比如邀请明星参加开盘仪式，提高人气。今年黄金周，恒大御景半岛就邀来了重量嘉宾成龙和范冰冰。还有一些楼盘在各大商业网点进行巡展。比如说保利香雪山，国庆前在花园酒店接受高端客户咨询，本月又将在正佳广场等地展示。

　　还有一个现象不得不提，就是曾经被市民诟病的惜售现象开始减少，随着购房门槛的提高，承接力的下降，开发商面对的消费人群范围不断缩减。这种背景下，惜售显然是不明智的，有操盘手曾向记者表示，现在有货不推是傻瓜，行情虽好不如落袋为安。

　　因此在十一黄金周，广州楼市一个明显的现像就是楼盘抢着推货，为此，一些楼盘不惜彻夜赶工，在白云区某大盘，楼盘工地是一天一个样，但销售中心也是在开盘当天才装修好，现场仍显粗糙和凌乱。又如金沙洲某盘，十一期间尚不能公开发售，开发商不惜在园林内另建样板房，以吸引市民关注。另外还有一些年底才开放的楼盘，十一也抢着开放小区园林或者山顶公园，尽最大可能吸纳人气。

　　近半年来房价的疯涨，有人理解为大跌前的回光返照，是投资客在拉高出货了

　　发展商卖楼已从“争相捂盘”到“九折优惠”

　　网络调查显示，65%网友表示会“推迟买楼计划”；63%网友认为拐点迹象已现

　　工行金融研究所报告建议：商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观点

　　广州住宅的租售比已经超过1：200的国际通行警戒线

　　不少地王价格已经和周边商品房的价格不相上下，广州楼市在短期内出现降价局面并非没有可能，届时开发商将为此付出惨重的代价

        地王

　　狂热追逐“地王”或将付出惨重代价

　　广州的地王从来都是以令人惊讶的速度迅速刷新。而最近一次是在9月11日，白云区云祥路一地块，经过45分钟，137轮的举牌，开价3200万元，终于以1.8亿元的总价、18729元/平方米的楼面地价被富力夺得，再次刷新广州楼面单价的纪录。

　　而金沙洲、花都和番禺也再次拍出了各自区域的新地王，金沙洲B3701A02地块，经过59轮的竞价，最终被保利地产以21.2亿元的总价获得，平均楼面地价达到8769元/平方米。而另一宗金沙洲地块B3701A04亦拍出8112元/平方米的楼面地价。

　　花都区凤凰路（东）地块也拍出5659元/平方米的楼面单价，直逼最新公布的8月份花都区商品住宅均价。而番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧地块，更是拍出6230元/平方米的楼面地价，创下当地纪录。

　　在此之前，广州商业地块楼面地价最高的7月19日在珠江新城拍出的金融办公用地B1-3地块，折合楼面均价达到每平方米11912元；住宅用地则为今年3月份出让的海珠区纺织路1号、江湾大桥以东地段的二线江景地块，楼面地价7082元/平方米，9月11日的新地王将地价记录提高了2.64倍。

　　根据本报对2004年8月31日广州开始招拍挂以来出让的地块成交价格统计，广州的楼面地价是2202元/平方米，而到了2007年9月，楼面地价已经飙升到5227元/平方米，增长了3025元/平方米，增幅为137%.可以肯定的是，近年来广州楼价疯涨，与地王的频出是相辅相成、互为推进的。那么，在高地王的催促下，高房价就一定会有人接受吗？比如新楼王，因为楼面地价已经接近2万元，那么产品出来后要卖到3万-4万元。在广州最为核心的珠江新城，今年“十一”某楼盘在刚开始以2.3万-2.5万元/平方米左右的价格推出，而后来提到与同区域其他楼盘相近的2.5万-2.8万元/平方米左右，销售速度立即缓慢下来，而整体上珠江新城楼盘，在十一的成交都比较清淡。核心区域尚且如此，周边区域金沙洲动辄超过8000元/平方米、番禺超过6000元/平方米的楼面地价，即使是一两年后再推出产品，其楼价的市场接受力也让人生疑。

　　中原地产项目部总经理黄韬此前在接受记者采访时曾称，地王体现了开发商追逐土地的“狂热”心态，也是目前供需失衡的具体体现。不过，从拍得土地到建成楼房需要一年半到两年时间，其间的风险也随之而来。“现在不少地王价格已经和周边商品房的价格不相上下，如果政府在短期内加大土地供应力度，改善住宅供应结构，广州楼市在短期内出现降价局面并非没有可能，届时这些地王不但成为不了楼王，开发商还要为此付出惨重的代价。”

　　回溯到上世纪90年代，广州经过不断的“炒地皮”，地价迅速上升，但随着其后的软着陆和97年金融风暴，给拥有2000年历史的广州城留下了100多处伤疤―――烂尾楼和烂尾地，期望新世纪的地产狂飙运动，不会再令这座美丽的城市“旧伤未了，又添新痕”。

　　专家建议

　　“两年内开发”变为“两年内预售”

　　在谈及广州房价何时才有拐点时，中原地产项目部总经理黄韬一直坚持一个观点，就是供应量一定要上去。而供应量的多少，与开发商的开发进度有关，与地产巨头的囤地面积更是紧密相联。

　　地产商到底囤了多少地，如今这是一个模糊的数字，有中介统计为42平方公里，但很快遭到市房地产行业协会驳斥，而且，政府行政部门一直未有权威数据公布。不过，如果通过部分上市公司的公告，开发商手中土地到底有多少，还是可以窥见一斑的。

　　中国大地主碧桂园集团，至今年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的45平方公里，足够公司未来多年开发；有地产长城之称的保利地产，截至7月31日，拥有土地储备1007万平方米；而纳税称王的富力地产，截至2007年6月30日，拥有的土地储备约达3113.3万平方米。另外，以强势进入广州，频造地王的万科，目前的土地储备也约达2050万平方米。这些地产巨头的土地储备虽然以全国为范围，但广州都是他们的主战场。

　　因此，黄韬在接受本报采访时曾指出，政府在囤地的政策上，目前仅有“房地产用地两年未开发无条件收回”加以约束，缺乏具体的执行措施，便饱受业界诟病。他建议，不妨将“两年内开发”改为“两年内达到预售状态”，而对于不同面积的土地，应该出台具体政策，如大块土地要限定每年至少应完成开发和可销售的土地数量，防止开发商变相囤积土地资源。

　　观点

　　拐点下的抗跌板块

　　有业内人士认为，如果楼市出现拐点，最先受冲击的将是楼价上涨最为凶猛的板块，因为其高楼价大多是三次以上置业者或投资客所支撑、拉高的，而这部分买家正是各种新政策重点打压的对象。楼市恐高的迹象已有所显示，无论是发展商还是投资客。

　　至于相对来说比较抗跌的板块，德兴房地产董事总经理杨晓军认为，目前不少郊区如花都、南沙、新塘镇上的一些楼盘，目前楼价总体上还处于上升轨道，在当地也有比较强的工业产业支撑，购买人群相对较为稳定。

　　网络调查

　　逾六成认为拐点迹象已现

　　房价爆涨，新政频出，也已影响到买家的心态。本报联合焦点房地产网日前所进行的“广州房价的拐点是否将到来？”的网络调查显示，截止至周四中午，有63%的参与者认为广州楼市已出现拐点迹象。而导致出现拐点的原因，有六成三的参与者认为是“投资、炒房出逃，自住者承接力有限”，另外有二成六则认为是“近一年来房价上涨太凶猛”。

　　在买房意愿的调查上，参与调查者的购房欲望比较低，有76%的选择不会在12月前买房自住，12%的表示要观望一段时间；投资性购房方面，有八成选择不会在12月前买房入市。对于拥有两套以上物业的投资者，有57%的表示要“坚决卖掉套现，落袋为安”，27%的比例选择“长期持有，赚取租金”。

　　对于年底楼价的走势，认为“小幅上涨”和“小幅下跌”的势均力敌，分别为28%和29%，认为会“幅下跌”的比例也有24%. 

04-05版采写：本报记者  邹阳军  何达志