2003年底以来,广州楼市结束八年下跌,进入快速上升的轨道。而去年至今,楼市与股市更如脱缰之疯牛,癫狂上涨,节节摸高。以至于今年国庆黄金周,楼价已成普通百姓不堪承受之重。

　　云起云飞,潮起潮落,世界上没有只涨不跌的道理,尤其是当商品的价格远远脱离其价值时。十一长假,强政之下的广州楼市已出现了种种疑是拐点的迹象,或许用不了多久,一场楼市“530”即将上演。

　　强政  国土资源部要求各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应土地能够及时开发建设,形成廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。

虚高之下强政来楼市拐点将至?

　　3888、4618、5117、6373、11290,这是一串让人警惕而又紧张的数字。

　　1997年,受整个宏观经济影响,广州楼价在一片“欣欣向荣”中崩盘,房价进入了长达8年的低迷期。由于走势平稳,精品楼盘不断推出,广州曾被称为全国房价最理性的城市。然而,从2003年底开始,全市楼价开始报复性和非理性上涨,以上5个数字,就是广州2003年至2006年的全年楼价,以及2007年9月的一手房均价,稍微对数字敏感的置业者,都会被这组数据所震惊。

　　近三月暴涨  累积效应已显

　　如果要给广州房价暴涨找一个缩影,最近三个月便是最好的证明。

　　根据记者调查,今年7月以来,不少楼盘以一个月1000元甚至2000元的速度提价,短短一个季度,便有楼盘价格翻倍,而上涨50%更是比比皆是,更有甚者,在一天的时间内楼价暴升3000元/平方米。一些开发商向本报透露,最近三个月,楼盘每周都要开调价会议,房价可能每一天都不同。

　　在这一个季度的强势拉动下,原本就累计几年的房价,已成普通市民甚至是白领不可承受之重。最明显的表象是,9月阳光家缘统计的数据显示,广州一手房均价已达11290元/平方米,而国庆7天阳光家缘录得的成交数据仅167套,远远低于去年五一的475套、去年国庆的201套,以及今年五一的234套。

　　强政压头  开发商想尽办法售楼

　　如果说房价累积是楼价拐点内因的话,那么频频出台的强政,便极可能是楼价崩盘的导火索。

　　从2005年开始,国家的宏观调控便一年强过一年,如2005年的国八条、期房限转与开征营业税,2006年的国十五条,70/90政策,2007年的穗七条、24号文。最近的第二套提高首付和利率,停办加按,再加上持续不断的加息和上调存款准备金率,强政可谓连连压头。虽然开发商对调控一一见招拆招,但这些金融货币政策累加到一定地步,便是稻草压死骆驼。而本周二,国土资源部又正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,明确建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。这意味着,开发商将不能进行土地“分期付款、分批拿地”。

　　有专家分析,新政对市场来说影响较大,成交总价数十亿元的地王或因此大大减少。对市场敏锐的开发商已经感到了压力的存在,今年十一黄金周,久违的营销手段频频献身,邀请演艺明星、大做悬疑广告、疯狂打折、楼盘形象巡展等。而且,因购买人群越来越少,楼盘与楼盘之间的抢客战也已打响,而这些,都是拐点来临的先兆。

　　与股市有异  拐点后难反弹

　　有了内因和导火索,加上开发商的“反常”举动,楼价拐点可能真的离广州不远了,与广州毗邻的深圳,如今就已在经历拐点之下的成交寒冬。

　　值得注意的是,楼价和股市虽然有很多共同点,但在拐点上,楼市却有独特的一面。最明显的特征便是,楼市一崩盘,不可能像股市一样刹不住车般的狂泻,而是逐步回落。但在回落过程中,受置业、投资者买涨不买跌的心理预期,以及进入门槛不低的限制,很难如股市一样有“抄底”之说,即在短期内无法“咸鱼翻生”,保持一定速度的长期回落。

楼价

历年累积已“触顶”

　　在点评今年黄金周的楼市走势时,经纬地产市场调研部主任吴定金用“置业人群缩减”来概括,他认为,在楼价历年累积的效应下,能买得起房的“富裕一族”,数量已越来越少。

　　2003年底,是广州楼价的一个拐点,此后近四年的时间,广州房价以报复性的姿态上涨。18.8%、10.8%、24%,每年都是两位数,而今年,这个数据将更为惊人。与此同时,广州市职工的可支配收入增幅却远慢于此。记者查询了解到,2005年,市民全年的可支配收入为18287.24元,2006年则为19850.66元,增幅不过8.55%,约等于房价的1/3。

　　今年以来,房价升幅更为迅猛,尤其是最近三个月,比如说拍出新地王的白云区,7月,该区白云大道板块多为8字头楼盘,而到了十一黄金周,这些楼盘纷纷叫价1.5万元,其中云山熹景从7月的均价7000元,狂涨至1.5万元,升幅达114%；又如南方医院附近的合一国际,7月均价8600元,国庆普通单位叫价也达到1.2万元,而小复式则要1.5万元。

　　抛开地王所在区域,其他楼盘也是一片疯涨。海珠区的保利康桥,7月均价在2.3万元上下,十一黄金周期间则突破3万元,曾经物美价廉的罗马家园,也实现了从1.2万元到1.5万元的飞跃。天河珠江新城,更是有楼盘在短短几天内,单价抬升3000元的疯狂举动。

　　楼价的癫狂上升,加上历年累积,导致广州市民对一套住房已是仰之弥高,加上首付、利率提升,以及连续不断的加息,购房门槛将越来越多的市民拒之门外。因此,广州房市出现了万元户横行,观望、看跌却越来越多的情况。

政策面

新政频出全面压制需求

　　上月28日,离楼市黄金周只有两天的日子,央行和银监会联合下发通知,宣布将第二套房首付提至四成,而利率则不低于基准利率的1.1倍,同时叫停加按业务。该政策一出,业界为之一震。

　　如果形象地看该政策,则是办理50万元、15年的等额贷款,新利率与旧利率相比,每月要多还558.48元,15年则要多还10万多元。这对一般的白领家庭来说,绝不是一个小数字。同时,这是按利率上浮10%计算,而从目前的社会传闻来看,一些商业银行为控制风险,利率很可能上浮不止10%。同时,中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已明确表示,将第三套房首付比例提高至五成,其中招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍,并且规定贷款人一人至多只能按揭两套住房,第三套房将不予受理。工行的相关细则在制定中,固定利率购置第二套住房时,贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。另外,还有银行表示,第四套房则很可能不予贷款。届时,置业的门槛更高,消费需求将遭进一步压制。

　　压制消费需求,是近年来政府宏观调控的一大主题。仅以今年为例,央行已5次加息,7次提高存款准备金率,有房奴哀叹,频繁加息,让20年月供多出十几万元,相当于损失了一辆豪华比亚迪F3。而对将来收入预期不高者,已不敢轻易入市。

　　具体到广州市,十一前夕,政府先后出台经济适用房、限价房的购买、租赁指引,这意味着,一批中低收入家庭的消费需求将由政府保证,而且很快就能有所成效,普通商品房的购买人群将进一步缩减。

　　如果说黄金周前的上调第二套房首付是对消费者购房欲望的打压,那么黄金周后的第一个房产新政策则是对开发商圈地的制约。10月9日,国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让,此外,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商将不能进行土地“分期付款、分批拿地”。对于市场来说,大面积“地王”或许将因此大大减少。

　　与此同时,国土资源部还要求各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。各地要合理控制单宗土地的供应规模,缩短土地可开发周期,每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应土地能够及时开发建设,形成廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。这就从开发时间上对发展商从拿地到推出市场形成了硬性规定,如果严格执行将可有效防止囤地不开发的现象,另外对于大块土地的供应将会减少,大盘开发或许将会成为历史。

　　温水煮青蛙。政府宏观调控从2005年开始一直不断,且越来越强,虽然之前的调控对压抑楼价尚无明显作用,但金融政策、组合拳的累积效应一旦叠加,威力则难以估量。另外,物业税、农村土地流转等政策也是“蠢蠢欲出”,十七大期间有重大政策出台将不让人意外。

　　专题策划/采写:本报记者  邹阳军  何达志